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大手物业买卖正常化要待明年第三季

sunbet官网 财经 2020-11-17 15:12:13 15 0

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

继金管局于今年8月份提高非住宅物业按揭成数一成后,上周再传出政府拟打消工商舖物业的双倍从价印花税,市场人士自然额首称庆。一如既往,政府发言人不谈论报道。不少业内人士预料「减辣」可动员交投量增添最多一半。回首8月份的「减辣」措施,确实地增添不多于5,000万元的工商舖物业成交,这些成交不乏是「蚀让」,少数是上手买卖早于十年前的,才录得较合理利润。

既然「减辣」已激活中小型工商舖物业买卖,那么大手物业成交何时回复正常呢?这正是物业投资者、物业服务中介者(包罗代理商及估价师)、商业银行家和企业家都配合关注的。大手物业买卖复常时间表,同样地引发高级和普遍消费苏醒,对整体内陆经济增进非常重要。

投资市场今年价量齐跌

凭据政府物业估价署数据,非住宅买卖宗数和金额于2018年、2019年及2020年(1至9月)分别是8,109宗(874.7亿)、4,587宗(674.63亿)及2,738宗(254.78亿),这些数字包罗写字楼、商业楼宇和分层工厂大厦。除了发现整体买卖数目和金额一起走低外,也看到年均成交额是从2019年1,470万元、跌到2020年的931万元,同期月买卖量也从去年的383宗跌到今年首三季的228 宗,正是说明价量齐跌的低潮期,也是反映投资物业市场跟整体经济显示同步。

总括来说,香港大手物业买卖(逾亿元以上)可以划分到写字楼(整层上的超甲级、整幢/数层甲级或乙级)、商舖(焦点地带街舖、整幢或数层购物中央)、工业楼(整幢和特大面积数层)、豪华住宅(珍贵住宅地带自力屋地及超级贵宅单元)和市区商住土地(具重修价值)。近年新经济冒起,大手物业再添加物流中央、数据中央及整幢可改变用途的工业大厦。再分享一下自2018 年起,种种物业的市场回报率走势。

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回报率低损投资吸引力

凭据政府物业估价署资料,所有种类物业的回报率自2016年起齐齐向下,写字楼、分层工厂大厦、零售业楼宇及E级住宅(统计中最大面积住宅类)由2016年7/8月的甲级3.1%、乙级3.4%跌到今年9月的甲级2.8%、乙级2.5%(写字楼)、2016年10月的3.2%跌到今年9月的3.0%(分层工厂大厦)、2019年11月的2.9%跌到今年9月的2.7%(零售业楼宇)和2016年3月的2.3%跌到今年9月的1.9%(最大面积住宅类)。这说明所有物业于今年第3季相比2016年起回报率都是偏低的,然则同期工商舖物业按揭现实利率不会向下。

回报率的连续回落示意租金的跌幅高于价钱下跌,经济衰退下低回报率一定不能吸引投资者回归市场,造成成交连续向下。无容置疑,大手物业买卖视乎银行按揭取态和借贷条件。自2019年社运流动最先后,不少银行未能充实掌握未来工商业远景,选择较守旧按揭态度。踏入今年新春后,新冠肺炎疫情普遍散播到全世界,香港履历三波疫情,断续地政府实行差别水平防疫措施,工商业流动受到严重滋扰或暂时停留,银行界对大手物业按揭加倍审慎,纷纷提高借贷利息和削减借贷成数,促使大手物业流动转趋淡静。

冀落实撤DSD促成交

展望未来,第四季中小型工商舖物业及2,000万至5,000万中型住宅单元可望复向活跃。希望政府短期落实打消工商舖物业的双倍印花税(DSD),可以辅助成交量获得上升,而且成交价钱得以稳固。各种大手物业中,笔者较信赖工业楼会最早受益,尤其是服务新经济的数据中央、物流中央和具重修/更改用途的整幢工业大厦。在经济衰退和历久与新冠肺疫共存大环境下,众多企业会削减办公面积,并伺机搬离焦点商业地带而进驻新开发的商业区,旧有的市区工业大厦都具重修潜力和可以更改用途,她们会成为被吸纳工具。

应对美国的经济制裁,不少巨型美国上市的中资企业选择回归香港股市上市。另外今年全球经济增进只有中国企业,内地民企和地方性官方企业也有能力组织明年在香港上市融资。这些海内企业自然会预留部门融资额于香港购置大手物业,对内陆投资市场有所裨益。当全球仍然注视新冠肺炎疫苗何日可以普遍上市,投资流动仍有待恢复。不难想像2021年上半年落实详细疫苗注射时间后,经济于第二季逐渐回复正轨,下半年投资气氛才回归,投资市场才有望第三季正常化。■ 题为编者所拟。本版文章,为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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